Ввод новых площадей, коррекция ставок аренды, смещение девелоперов в сторону продаж - ключевые тренды офисного рынка Москвы в 1-ой половине 2026 года. В материале – основные цифры по ставкам, вакансии и сделкам, прогноз развития рынка во втором полугодии и до 2029 года.

Эксперты офисного кластера ЦМТ приняли участие в деловом мероприятии консалтинговой компании Nikoliers «Офисный пульс», посвященном итогам 1-го полугодия 2026 года. Расскажем подробнее о результатах аналитического исследования, а также о ситуации на офисном рынке на основании экспертных данных CORE.XP, CRE Russia, NF Group, ЦБ РФ, Сбера. 

Влияние ключевой ставки на рынок коммерческой недвижимости

Смягчение денежно-кредитной политики ЦБ РФ (снижение ключевой ставки до 14% к августу 2026) оказывает на рынок коммерческой недвижимости разнонаправленное влияние. Наблюдается охлаждение спроса и стабилизация. Ставка ЦБ остается высокой для классического кредитования, что ограничивает доступность заемных средств.

• В условиях сдержанного роста ВВП (0,2%) компании сокращают расходы и оптимизируют операционные процессы.

• Спрос на аренду крупных офисных блоков, особенно класса А, снизился, а объемы вакантных площадей несколько выросли.

• Строительство крупных объектов под аренду стало менее выгодным.

• В Москве доля предложений «в нарезку» для продажи конечным пользователям и частным инвесторам достигла 68% от всех строящихся объектов до 2030 года.

Снижение ключевой ставки привлекает инвесторов к активам с устойчивым денежным потоком, например, ритейлу, складским помещениям. Это происходит на фоне снижения доходности альтернативных инструментов, таких как депозиты.

На рисунке ниже представлен рынок офисной недвижимости Москвы в период с 2020 по 2025 год и прогноз на 2026 год (объем сделок, вакансия, новое строительство).

Источник: Nikoliers, исследование офисная недвижимость, 1 полугодие 2026, Москва

Прогноз экспертов по инфляции на конец 2026 года

Несмотря на зафиксированный уровень инфляции в 6% (конец июня), прогнозы аналитиков на вторую половину года изменились. Макроэкономические опросы Банка России показали повышение прогноза годовой инфляции до 7,0% (медианная оценка экспертов - около 6,2%).

• Основные причины роста цен в летние и осенние месяцы включают удорожание топлива, повышенные логистические затраты и стимулирующую бюджетную политику.

• Банк России планирует удерживать умеренно жесткие условия для возвращения инфляции к цели в 4% к 2027 году.

По мнению экспертов, средняя ключевая ставка до конца 2026 года сохранится в диапазоне 13,7–14,0%. Снижение ниже 10% ожидается не ранее 2028 года.

На изображении ниже представлена инфографика по рынку офисной недвижимости Москвы с ключевыми индикаторами за январь - июнь 2026.

Источник: Nikoliers, исследование офисная недвижимость, 1 полугодие 2026, Москва

Основные показатели рынка недвижимости

Уровень вакантности составил 6,1%, увеличившись на 0,4 п.п. Объём сделок по аренде и продаже достиг 653 000 квадратных метров (-16% к аналогичному периоду 2025 г.). Введено в эксплуатацию 649 000 квадратных метров новых объектов.

Средневзвешенная ставка аренды внутри ТТК варьируется в зависимости от класса объекта:

• для помещений класса A/Prime она составляет 63 500 рублей за квадратный метр в год (рост на 15 %),

• для помещений класса B+ - 32 100 рублей за квадратный метр в год (снижение на 7 %).

Среднерыночный показатель OPEX (операционных расходов) без учёта НДС внутри ТТК также различается по классам:

• для объектов класса A/Prime он равен 10 000 рублей за квадратный метр в год (прирост на 9 % за последние 3 месяца),

• для объектов класса B+ - 9 200 рублей за квадратный метр в год (увеличение на 10 % за три месяца).

На основе актуальных исследований Nikoliers и CORE.XP по рынку Москвы, офисный сегмент перешел в фазу циклической коррекции и стабилизации после периода экстремального роста. В среднесрочной перспективе (до 2027–2030 гг.) аналитики прогнозируют несколько ключевых трендов:

Трансформация рынка и новые тренды в девелопменте

В контексте современной динамики офисного рынка наблюдается смещение девелоперской деятельности от аренды к продажам. Согласно аналитическим прогнозам, в период до 2030 года около 53–70% новых офисных объектов будут изначально ориентированы на реализацию частным инвесторам.

• Тенденция обусловлена увеличением доли мелких и крупных частных инвесторов в сегменте офисной недвижимости, что подтверждается данными консалтинговых агентств.

• Параллельно наблюдается значительное усиление дефицита арендных площадей. Девелоперы резервируют лишь до 8% будущих офисных объемов под прямую аренду, что существенно ограничивает возможности крупных корпоративных клиентов в приобретении больших блоков (от 5–10 тыс. кв. м) «из одних рук».

Это усугубляет проблему доступности качественных площадей для корпоративных арендаторов, вынуждая их искать альтернативные решения на вторичном рынке или рассматривать возможность строительства собственных объектов.

Дополнительным фактором влияния является возросшая стоимость проектного финансирования в силу высокой ключевой ставки. Девелоперы вынуждены откладывать сроки ввода объектов в эксплуатацию или переносить старт новых проектов на 1–2 года. Это приводит к дальнейшему дисбалансу между спросом и предложением.

Вакантность и спрос

Текущий уровень вакантности постепенно возрастет до 7-7,5%. Это связано с выходом на рынок аренды площадей, приобретенных инвесторами ранее (в строящихся БЦ).

• Ожидается усиление полицентризма: спрос смещается из центра в новые деловые кластеры, такие как Большой Сити, Южный Порт, Ленинградский коридор, расположенные вокруг ТТК и МКАД. Здесь ставки аренды более гибкие.

• Сегодня более 57% готовых офисных площадей класса А предлагаются в состоянии shell&core («под отделку»). Высокая стоимость ремонта заставляет арендаторов чаще выбирать готовые сервисные офисы (гибкие пространства), чтобы избежать капитальных затрат на начальном этапе.

Эксперты заявляют о значительном изменении в структуре продаж, которое характеризуется увеличением доли объектов на рынке. В 1-ом квартале этот показатель составлял 77%, а во 2-м - возрос до 92%.

Такое изменение объясняется вводом в эксплуатацию крупного BTS-проекта (под конкретного заказчика) и объемами бизнес-центров, предлагаемых в аренду. Общий пул доступных для рынка площадей сократился. Это произошло из-за того, что часть крупных объектов полностью ушла из открытого предложения.

ММДЦ «Москва-Сити»

Ситуация со свободными площадями в ММДЦ «Москва-Сити» в 2026 году уникальна, так как деловой кластер развивается по собственной траектории, отличной от общего рынка столицы. Вопреки общему тренду на постепенное охлаждение, Сити сохраняет статус самого дефицитного субрынка.

Уровень вакантности, по данным аналитиков Nikoliers и NF Group, находится вблизи крайне низких значений - около 2,7% (в среднем по Москве - 5,3–5,7%). Новые предложения, по словам специалистов, вымываются с рынка в течение нескольких недель. Найти цельный офисный блок площадью 2 000 - 5 000 кв. м в существующих башнях практически невозможно.

Основной объем доступного предложения раздроблен на небольшие лоты («в нарезку») до 300–500 кв. м.

• Главными потребителями и покупателями вакансии остаются госкомпании, крупные корпорации, банковский сектор, которые «забирают» площади еще на этапе проектирования или до официального выхода площадей на открытый рынок.

• Из-за невозможности арендовать классический офис, компании мигрируют в сервисные офисы и коворкинги Сити, где предложение за последнее полугодие, напротив, перенасытилось.

Большая часть доступных для покупки или долгосрочной аренды офисов класса А экспонируется в состоянии shell&core. В условиях высокой стоимости стройматериалов и заемных средств это затягивает сроки въезда арендаторов.

Влияние на ставки

Жесткий дефицит удерживает запрашиваемые арендные ставки на самом высоком уровне в столице: средневзвешенная ставка - около 59 700 – 60 000 руб./кв. м/год (без учета НДС и эксплуатации), в премиальных башнях (сегмент Prime) может достигать 68 000+.

• До 2030 года появится порядка 385 тыс. кв. м офисных пространств за счёт ввода новых объектов (в том числе, iCITY, новые фазы Сити), что повлечет локальное снижение дефицита площадей.

• Существенного снижения вакансии не ожидается. Из-за высокой доли сделок по предварительной аренде (pre let) площади распределяются ещё до ввода в эксплуатацию.

Офисный кластер ЦМТ Москвы

Данные Центра международной торговли за 1 полугодие 2026 года отражают общую тенденцию Пресненского делового района - удержание стабильных позиций на фоне околонулевой вакантности. ЦМТ выступает одним из ключевых стабилизаторов данной локации.

• Доля свободных помещений находится на уровне менее 2%, что еще ниже уровня вакансии в Сити. Фактически, офисные площади полностью заполнены. В первом полугодии найти в открытом доступе крупные блоки (от 1 500+ кв. м) было невозможно.

• Свободные лоты практически не экспонируются. Аренда распределяется под конкретные запросы через внутренний лист ожидания, в ряде случаев площади перераспределяются между действующими резидентами.

• В комплексе сочетаются объекты классов А и В+. Ценообразование привязано к конкретному классу.

Инфраструктурные приоритеты ЦМТ и синергия с конгрессной деятельностью

Помимо целого ряда инфраструктурных преимуществ комплекса (гостиница, апарт-отель, парковки, рестораны, многое другое), ЦМТ имеет преимущество по доле площадей с готовой отделкой. Арендаторы в условиях высокой ключевой ставки неохотно идут на расходы по ремонту (при предложении shell&core), предпочитая площади Центра международной торговли, где можно развернуть офис без капвложений.

В первой половине 2026 года ЦМТ зафиксировал высокую плотность крупных деловых конгрессно-выставочных мероприятий. Это, в том числе, сохраняет стабильный спрос на офисы со стороны компаний, чья деятельность сфокусирована на международной торговле, логистике, проведении крупных мероприятий.

Показатели рынка девелопмента до 2029 года - прогноз

До 2028 года включительно, в столице планируется ввод в эксплуатацию 1,5 млн квадратных метров офисных площадей. График ввода (при благоприятном, стабильном сценарии):

• второе полугодие 2026 года: 220 000 кв.м;

• 2027 год - 540 000 кв. м, 2028 год - 700 000 кв.м.

Увеличение объема вводимых площадей приведет к росту доли свободных помещений на 0,4% в 2026 году и до 1,7% к 2028 году, что свидетельствует о положительной динамике на рынке коммерческой недвижимости.

На рисунке ниже представлены зоны концентрации офисного девелопмента в 2026 – 2028 гг. на основании анонсированного ввода.

Источник: Nikoliers, исследование офисная недвижимость, 1 полугодие 2026, Москва 

Структура предложения 2026–2028 гг.

Анализ структуры предложения на рынке коммерческой недвижимости в период с 2026 по 2028 годы показывает следующее распределение:

• 48% объектов не представлены на рынке;

• 34% объектов находятся в состоянии готовности к аренде или продаже;

• 11% объектов относятся к категории BTS (Built-to-Suit);

• 4% объектов доступны исключительно для продажи;

• 3% объектов - только в аренду.

Можно констатировать, что рынок коммерческой недвижимости демонстрирует устойчивую динамику развития, характеризующуюся увеличением предложения и изменением структуры продаж.

При этом рыночное предложение становится жестким: для компаний, ищущих классическую аренду, выбор в новых объектах резко сужается. Девелоперы, в свою очередь, стремятся зафиксировать прибыль еще на этапе строительства через продажу блоков или целых зданий, минимизируя риски по заполнению объектов арендаторами в будущем.

Выводы

Согласно аналитическим отчетам Nikoliers по итогам первого полугодия 2026 года, столичный рынок офисной недвижимости перешел в фазу циклической коррекции и стабилизации. После периода бурного роста ставки аренды в большинстве сегментов зафиксировались, а ценовые разрывы между разными классами и локациями начали размываться.

Рынок постепенно разворачивается в сторону арендатора. Рост общего объема свободных площадей (прогнозируется до 6,5–7% к концу года) и экономия компаний на непрофильных расходах заставляют собственников фиксировать цены и быть более гибкими в переговорах, особенно по объектам без отделки.